楼市翻盘，还有三个关要过！

十五五规划，算是给出了楼市翻盘的答案。

过去几十年，我们经历了世界历史上规模最大的城镇化进程，常住人口城镇化率从2012年的53%迅速提高至2024年的67%。

城镇化进程还有，但不多了，楼市也迎来了新时代。

我们要从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

贴息也好，降息也罢。从长期逻辑来看，地产的走势还是依托货币、供求、购买力。

地产的本质是货币现象，也是供求关系的直观体现。从货币角度看，当流动性充裕且居民收入持续增长时，房价自然获得支撑。然而，当前居民部门杠杆率已处于较高水平，购买力约束成为现实问题。

住房消费呈现出明显分层特点。一方面，新市民、青年人的租赁需求旺盛。大城市中有2亿新市民、青年人，其中70%需要通过租赁解决居住需求。

要知道，人口增量红利减少但存量红利并未消失，它正以另一种形式发挥作用：人口向城市群和都市圈集聚，导致房地产市场以城市为界分化。

2025年以来，一二线城市市场加速向好，虽然中间出现波动，但需求释放韧性明显增强。相比之下，三四线城市面临更大压力。这种分化与人口流动方向高度一致。

这些新市民将成为拉动城市房地产需求的主力军。

人口流动背后是产业与就业的吸引，产业支撑的城市将吸引更多人口流入，形成正向循环。

总的来说，楼市要翻盘，还有三个关要过。

首先是政策层面悬而未决的房地产税，随着土地出让金增长放缓，地方财政可持续性面临挑战，房地产税将为地方提供稳定税源。

第二关是人口负增长时代的供求关系。这也是为什么提出以人定房、以房定地、以房定钱的新机制。

人口流动方向决定城市房地产前景。未来，城市间的人口争夺战将更加激烈，只有能提供充足就业机会和优质公共服务的城市，才能吸引并留住人口，为房地产市场提供持续需求。

第三关是钢筋水泥的寿命，不管是住宅，还是城市基建。许多城市已进入“中年期”，维护更新需求迫切，维护成本并不低。

基建中以地铁为例，一旦补贴结束，地铁停运或者涨价并不是危言耸听。住宅的寿命也是如此，特别是超过20年的住宅，高额的维护成本将加速物业公司退出，推动属地单位接手管理的局面。

三个关口并非孤立存在，而是相互捆绑。人口净流入区域，才能产生持续需求，支撑房价稳定。稳定房价预期，顺利推进房地产税征收，为地方财政提供稳固基础。地方财政充实后，才能有足够资金投入城市基础设施建设，支持钢筋水泥的维护和更新，促进产业发展，进而带动就业和人口流入，形成正向循环。

未来房地产格局不是普涨，而是城市之间的存量博弈。未来城市竞争不仅是经济竞争，更是宜居性竞争。

一个大城市的背后，一定是献祭了一打的三四线。

楼市未来，不再盲目押注，而在识别哪些城市能够跨越三关。对于购房者而言，选择什么样的城市，就是选择什么样的未来。

就业和人口净流入，才是标准答案。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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